전월세계약 6가지 포인트

봄 이사철을 앞두고 재계약을 앞둔 세입자들의 걱정이 커지고 있다. 2년 전보다 전·월세금이 오른 곳에서는 집주인들이 한꺼번에 전·월세금을 올려달라고 요구할 것으로 예상되기 때문이다. 재계약을 앞둔 세입자들이 반드시 알아두어야 할 것들을 살펴본다.

1. 집주인에게 먼저 연락하지 말

주택임대차보호법은 집주인이 계약 만기 한달 전까지 통보하지 않으면 기존 계약과 같은 조건으로 계약이 2년 연장된 것으로 간주한다. 따라서 계약 만기가 다가왔다고 해서 세입자가 집주인에게 먼저 연락할 필요는 전혀 없다. 계약을 연장할 것인지, 계약 조건을 바꿀 것인지는 어디까지나 집주인이 먼저 의사를 통보하는 게 순서다.

2. 인상액을 월세로 돌릴 때는

현행법상 2년의 전·월세 계약이 끝나 집주인들이 전·월세금을 대폭 인상하거나 집을 비워달라고 요구할 때 세입자가 대항할 방법은 없다. 전세금을 올려 줄 목돈이 없는 경우에는 인상되는 전세금을 월세로 돌려 내는 쪽으로 집주인과 합의하는 것이 하나의 방법이다. 이때 전환이율은 해당 지역의 월세 시세로 하는 게 원칙이다. 최근 전세금을 월세로 돌릴 때 적용되는 이율은 서울, 수도권의 경우 월 1%(연 12%) 수준이다. 전세금이 2천만원이면 월세는 20만원이 된다.

3. 임차권 등기명령 활용해야

이사하기로 했는데 전셋집이 빠지지 않아 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있을 수 있다. 이처럼 집주인이 계약 만기 후 보증금을 돌려주지 않을 경우에는 보증금 반환청구 소송을 제기하고 확정 판결을 받은 뒤 경매를 통해 보증금을 회수할 수밖에 없다. 다만 소송에 6개월 정도의 기간이 소요되고 경매절차도 6개월이 걸리는 점을 유의해야 한다. 이 경우 보증금을 돌려받지 못한 채 불가피하게 이사를 해야 할 경우가 생길 수 있다. 이때 주민등록을 옮기면 경매에서 우선순위를 확보할 권리인 ‘대항력’을 상실하기 때문에 주의해야 한다. 이런 경우에는 관할 법원에 임차권 등기명령 신청을 해 등기된 것을 확인한 뒤 주민등록을 옮겨야 대항력을 인정받는다.

4. 집주인 바뀌었어도 종전 계약은 유효

전세계약 기간 중 집주인이 바뀌어도 집을 비워줄 필요는 없다. 또 새 주인이 전세금을 올려달라고 할 때도 세입자는 이전 집주인과 계약한 내용을 바꾸는 계약을 맺을 의무가 없다. 다만, 전셋값이 주변 시세와 크게 차이가 나면 새 집주인이 보증금의 5% 범위에서 올려달라고 요구할 수는 있다. 이 경우라도 계약일로부터 1년이 경과해야 가능하다.

5. 계약 해지하고 이사가려면

세입자가 계약 기간이 남은 상태에서 임대차 계약을 해지할 때는 집 주인과 합의해야만 가능하다. 세입자가 개인 사정을 들어 일방적으로 계약을 해지할 수 없으며, 집주인은 계약기간 만료일까지는 보증금을 돌려줄 의무가 없다. 따라서 집주인에게 사정을 설명하고 다른 세입자를 구해 보증금을 받는다는 조건으로 서로 합의하는 게 현실적이다. 이 경우 중개수수료 등 이사 비용은 세입자가 부담해야 한다.

6. 보증금 못 받았을땐 임차권 등기명령 활용

건설교통부는 세입자들의 주거 안정을 위해 지난달 전·월세 지원센터(1577-3399)를 경기 수원시 국민임대주택 홍보관에 설치했다. 전·월세 계약과 관련해 궁금한 사항이 있으면 도움을 받을 수 있다.